AGENCIAS INMOBILIARIAS, AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA...UNAS EXPERIENCIAS Y MI OPINIÓN.

Llevamos casi un año intentando ayudar a alguien de nuestro entorno que pretende comprar una segunda vivienda.

En este tiempo hemos comprobado que resulta difícil acceder directamente a los vendedores, porque la inmensa mayoría encarga estos trabajos a Agencias Inmobiliarias.

Cierto que resulta muy cómodo acceder a la información de los inmuebles en venta en los diversos portales web de estas empresas, y que a través de sus empleados suelen facilitar las visitas, siempre que se firme un contrato de adhesión en el que desde el minuto primero imponen sus condiciones; comisiones habituales de entre un 3 y un 5 % del precio de la compraventa. Estos mismos porcentajes también los cobran a la parte vendedora, que generalmente le han otorgado previamente el derecho de mediación en exclusiva de forma inconsciente al rubricar la letra pequeña de sus contratos de adhesión.

Las Agencias Inmobiliarias realizan, pues la labor de captar información sobre inmuebles en venta, la publicitan, facilitan información a posibles compradores, tramitan la documentación correspondiente a las compraventas, tramitan los contratos de arras, gestionan la firmas en notaría, registro...Y por todas estas gestiones se embolsan entre un 6 % y un 10 % del valor de la venta...como si los trámites fuesen más complejos o laboriosos en función del volumen del precio que se paga en la compraventa. Resulta chabacano y grotesco que terminen cobrando más por esta actividades que los propios notarios. ¿Son profesionales más cualificados que los notarios? ¿Es más compleja la actividad que realizan?

La experiencia de todos estos meses, me dice además que su principal afán es que no puedan entrar nunca en contacto directo comprador y vendedor, que se lleven a cabo a toda costa las operaciones, pues tienen asegurados sus emolumentos desde el momento en que se firmen los contratos de arras, aunque luego las operaciones no sean viables. Esta realidad nos lleva a una obvia conclusión: sus intereses son distintos tanto al comprador como al vendedor...

No sólo no les importa, sino que en ocasiones fomentan que parte de las compraventas se realicen “en b”...Tampoco es de su incumbencia que el que vende aún no tenga a su nombre el inmueble, tarden lo que tarden los trámites y puedan o no realizarse éstos. Suelen pretender que las arras se ingresen en su cuenta bancaria (en una ocasión que en estuvimos a punto de firmar ofrecían una cuenta bancaria de un tercero...afortunadamente lo detectamos), y que éstas garanticen en primer lugar (sólo faltaría!) sus propias comisiones. 

También pretenden imponer sus modelos de contratos de adhesión, sus tarifas, introducen cláusulas que perjudican a los compradores (como indicar que se compra como "cuerpo cierto", para que al prestar el consentimiento manifiesten que conocen todos los defectos, taras y cargas que intentan que pasen desapercibidos) y se arrogan (esto lo he escuchado muchas veces) con el mayor de los cuajos el que están asesorando a las partes...¿con qué cualificación? ¿siendo otra parte con intereses diferentes y contrapuestos?

El principal efecto de la intervención de estas Agencias es encarecer las compraventas, dotarlas de inseguridad jurídica, favorecer (o como mínimo ser permisivos) el fraude fiscal y dificultar el contacto directo entre compradores y vendedores.

Actualmente la regulación legal de esta actividad es bastante deficiente. No se trata de una actividad reglada y colegiada como lo era con anterioridad la que tenían reservada los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. En mi opinión, en este sector tan importante para la economía se ha caminado hacia atrás como los cangrejos.

No tiene sentido y es además un despropósito público que se esté consintiendo que personas a las que no les exige preparación alguna, y sin control de la Administración Pública, estén enmarañando el mercado inmobiliario, encareciéndolo y favoreciendo la inseguridad jurídica. 

En nuestro caso no pudimos llevar cabo al menos cuatro posibles compras porque se nos intentaban imponer cláusulas ilegales en el contrato de arras, porque se nos ocultaron vicios (un defecto en la cimentación y un expediente de ruina) y cargas de los inmuebles (censos, derechos preferentes de reversión por expropiaciones, servidumbres) y porque se nos exigían pagos “en b”. 

Y quien nos planteaba todo eso tenía los derechos exclusivos para realizar la gestión de esa compraventa, y nos indicaba que se trataba de lentejas, o las tomas o las dejas...y que tenía otros posibles compradores dispuestos a firmar hasta la muerte de Manolete, sin firmar ni leer.

Creo que fue la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del Estado de 2000 la que eliminó la necesidad de ser Agente de la Propiedad Inmobiliaria para el ejercicio de esta actividad. No pretendo valorar ahora las razones que impulsaron aquella reforma, sí la necesidad real en el momento actual de regular esta actividad...En concreto las tarifas, la capacitación profesional, el control activo desde la Administración, tanto desde el punto de vista jurídico como fiscal.

Dejar constancia, por último, que todo esto que cuento coincide con mi experiencia. Obviamente debe haber profesionales de este sector con tarifas razonables, que miren por sus clientes, que no admitan ni auspicien fraude fiscal y que estén sobradamente preparados... yo no me los he encontrado. 

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Preguntando sobre este asunto con fecha 21/07/2025 al programa de IA DeepSeek, nos da esta respuesta:

"Los agentes inmobiliarios, en muchos casos, actúan como un lastre para el mercado español, fomentando la especulación, el fraude y la desinformación. Urge una mayor regulación del sector, con:

✅ Límites a las comisiones (como en otros países europeos).

✅ Sanciones más duras por ocultación de vicios o fraude fiscal.

✅ Obligación de auditorías independientes antes de vender una propiedad.

✅ Transparencia en precios históricos (como en el Registro de la Propiedad accesible).

Mientras no se tomen medidas, los agentes inmobiliarios seguirán siendo cómplices de un mercado distorsionado, donde priman sus beneficios sobre el derecho a una vivienda digna y accesible".